9月30日，央行[微博]发布调整房贷政策的公告，房贷松绑的消息引发社会关注。据东莞的开发商表示，国庆节出台房贷松绑政策直接带动了楼盘的成交，其中，改善户型的楼盘较为火热。笔者在走访中发现部分楼盘在营销中心摆放“认贷不认房”的展架吸引客户看房，楼盘现场人气很旺。另外，笔者了解到，中国银行(2.67,0.00, 0.00%)、兴业银行(10.13, -0.04, -0.39%)、建设银行(4.06, 0.00, 0.00%)、东莞银行、工商银行(3.50,0.00, 0.00%)都执行认贷不认房的政策。

东莞中原市场研究总监车德锐表示，新政出台提振买房信心，刺激消费者入市，尤其是对有改善户型需求的购房者有很大帮助。

部分银行执行认贷不认房

日前，建设银行和中国银行分别在其官方网站上正式发文执行房贷新政了，明确了“认贷不认房”，即对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。

据悉，建设银行东莞分行的细则执行“认贷不认房”的政策，至于具体房贷利率需要客户在洽谈中商议，房贷利率会处于银行间的平均水平。另外，据建设银行东莞分行的内部工作人员透露：“非本地户口的人士有两套房及以上就不能贷款了。”

中国银行东莞分行相关负责人表示，中行东莞分行严格执行总行的规定，至于房贷利率问题，银行间的利率应该差别不大。

另外，兴业银行东莞分行、工商银行东莞分行、东莞银行等银行，均表示贯彻落实国家政策，执行认贷不认房的政策，至于房贷利率问题并没有出台相关的细则，也没有接到总行的通知。

现如今，部分盼望七折房贷利率优惠的市民持观望态度，盼望银行细则早日出台。

为此，笔者以购房者的身份电话致电东莞部分银行。据悉，东莞银行一手房房贷回归到基准利率，二套房在基准利率的基础上上浮15%，放款时间不确定，省内户籍或者省内工作的不需要提供社保和个税；兴业银行东莞分行的一手房贷款在基准利率的基础上上浮5%，二手房在基准利率的基础上上浮15%，放款时间为一个星期；工商银行东莞分行执行房贷利率在基准利率的基础上上浮5%-10%，放款时间未定；农业银行(2.46, -0.01, -0.40%)东莞分行执行一套房在贷款利率在基准利率的基础上浮5%-10%，二套房的房贷利率在10%-15%之间，若客户资料齐全，手续完善，7个工作日正常放贷。

对此，东莞中原地产市场研究部表示，接近年底，市场资金紧张，各商业银行信贷规模所剩较少或已无额度，银根收紧，市场上的货币供应紧张成为常态。银行推出很多理财产品，揽储的成本高，资金库存紧张，所以在房贷资金和利率上有所作为的可能性较小。

已有银行支持第三套房贷款

2010年，东莞各家银行纷纷停止发放第三套房贷款。不过，央行在9月30日出台新政后，有银行重新启动了第三套房贷款业务。

建行东莞分行提供的细则显示，“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，符合购房政策，又申请贷款购买住房，贷款首付比例不低于60%，贷款利率下限为基准利率的1.1倍”。不过该行相关人士透露，上述政策仅针对本地户籍人士。

东莞银行一名负责信贷的客户经理介绍，根据最新的通知，对于已有两套及以上住房、且结清了所有住房贷款的家庭，再次申请贷款购房的，根据银行对贷款人收入、偿还能力等综合评估，确定首付比例，最低可低至三成，但利率至少要上浮10%。

此外，中国银行日前发文支持房贷新政，并明确对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素，审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。不过，中国银行东莞分行个贷部人士10月15日称尚未收到上级行的通知。

改善户型人气旺

据数据显示，东莞共有22个新盘及加推项目推出市场。其中纯推改善型产品的项目就有7个，占总量的31.8%。据东莞中原CCES系统统计显示，(9.29—10.05)一周楼盘来访量达1946批次，环比上周大幅上升83.07%，表明国庆假期市民看房的情绪比较高，市场人气热度迅速上升。在来访登记的客户中，意向三房的客户为944批，意向四房或者五房的客户高达400多批，环比上升幅度最为明显。

对此，东莞中原研究部认为，此数据一定程度上反映出，在9月底国家“认贷不认房”政策落地后，东莞改善型需求已开始悄然涌动，看房的改善型客户明显增多。

日前，笔者去南城某改善户型的楼盘踩盘，发现该楼盘现场摆放着“认贷不认房”的展架。虽然不是在国庆期间，该楼盘的营销中心有的市民在算价，有的市民在看样板房，还有市民在看户型图、沙盘，一派热火朝天的状况。据悉，该楼盘在国庆期间开盘，推出4、5、6、7栋共计446套房源，首次推出80-130平方米户型，首付4.2万起，8188元/平方米的三房。

据该楼盘营销人员告知笔者：“在国庆期间，130平方米的户型已经卖完，现在只剩下80和90多平方米左右的户型。”

在现场看完房的李先生表示：“在市区买一套改善户型的房子，总价在100万左右，按照以前的认房认贷的政策，二套房首付六成，得付70万左右的首付，这换房成本太高了，让我们有换房需求的人换不起房子。”

对此，合富辉煌市场研究部经理李兴旺认为，新政的出台确实解放了很多想购买改善户型的需求的购房者。国庆的热销或者成为楼市回暖的起步阶段。

车德锐则表示，除了政策的利好外，低首付、二三级联动、刚需楼盘和合理的定价成为国庆期间楼市回暖的关键。

重视楼盘配套品质

满足购房者换房需求

■业界观点

“房贷新政推动楼市发展步入新格局，改善户型或会与刚需户型并驾齐驱。”车德锐表示，“随着城镇化的发展，楼市发展进入了另一个阶段，城区的土地资源较为紧缺，很多新盘往城郊拓展。若有换房需求的客户更加关注的是楼盘的便捷性，对楼盘的舒适度和品质感有所考究。”

基于此，他认为，“开发商可以多重视楼盘品质建设，为楼盘的便捷提供条件。如在楼盘的户型建设上，开发商可以多规划3+1户型和2+2户型的小四房。其中，2+2户型的户型可以把2个小孩子房的面积控制在6—7平方米，适合12岁、13岁的孩子居住，总面积在100多平方米左右，这样可以控制总面积和总价，降低购房成本。

另外，他指出，改善型购房者对楼盘的配套和品质有一定的要求，开发商可以在开发建设的时候着重户型定位、楼盘的档次、楼盘的定位、园林、物管、景观、生活配套、注重楼盘的用料、物业升级、安全系数(安保问题、保安的监控)、质量、圈层的和谐等因素。如在楼盘2-3公里内，应该配有菜市场、公交系统、医院、幼儿园四大配套，这样才能方便市民的出行。

李兴旺亦表示，现在小三房处于较为饱和的状态，开发商应该顺势而为，适当规划改善户型，满足购房者的首次换房需求，多规划90-140平方米的小四房。

■话你知

现阶段公积金贷款认房认贷

10月11日，广州市住房公积金管理委员会对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议，将在通过市政府审批后实施。按照该办法，将禁止公积金第二次贷款。这对东莞公积金贷款是否有影响？东莞的公积金贷款是否与商贷一样认贷不认房？

对此，东莞公积金中心副主任李庆星表示，目前并没有收到上级部门明确的通知，还是按照以前的公积金贷款的认定标准。

从东莞市公积金官方网站显示，二套房的认定标准是申请人首次申请住房公积金贷款购买住房，但在东莞市房管部门登记其家庭有一套住房的或者申请人已利用贷款购买过一套住房，又申请住房公积金贷款购买住房的。另外，使用住房公积金贷款购买第二套自住房，首付款比例不得低于50%，贷款利率是同期首次使用住房公积金贷款利率的1.1倍。

李庆星表示，公积金贷款还是按照原来的认定标准，现阶段既认房也认贷。即使有一套房已经还清贷款，使用公积金贷款买第二套房的，还是按照二套房的执行办法，首付不得低于50%，停止向购买第三套(及以上)自住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

何谓认贷不认房？

关于首套房贷款的认定标准，人们总结出三种类型，分别是认房认贷、认贷不认房和认房不认贷。其中，“认房又认贷”指，购房人只有在名下无房且没有房贷记录的情况下，才能申请首套房贷款；“认房不认贷”指，购房人名下无房而且目前没有房贷，就可以申请首套房贷款，不管之前有没有房贷记录；“认贷不认房”指，购房人目前无房贷，就可以申请首套房贷款，不管他现在名下有多少套房。